Onillərlə Avstraliyanın daşınmaz əmlak bazarı dayanmadan qiymət artımı ilə xarakterizə olunub və bu, daşınmaz əmlaka investisiyanın “ev kimi təhlükəsiz” olduğu qədim atalar sözünü möhkəmləndirib.

İndi isə bu hikmətə bir yenilik əlavə olunub.

Məlumatlar göstərir ki, üç həftəsonu ərzində Labor hökuməti büdcəsini açıqladıqdan sonra sərmayəçilərin yeni alınmış köhnə mülklərdə gələn il ortalarından sonra mənfi vergi güzəşti tətbiq etmək imkanının olmayacağını öyrəndikdən sonra auksonlarda daha aktiv rəqabət aparmadıqları görünür.

Auksonlarda satış faizləri azalıb, Avstraliyanın bir neçə paytaxt şəhərində mənzil qiymətləri düşməyə başlayıb və bəzi təhlilçilər qiymətlərin 10%-ə qədər düşəcəyini gözləyir.

Əlbəttə, qiymət hərəkətlərinə və proqnozlara təsir edən digər amillər də var - faiz dərəcələrinin yüksəlməsi, ailə büdcələrinin sıxılması və qlobal iqtisadi mənzərənin pessimizmə meyilli olması.

Bu, qiymətlərin düşməsini və ya yüksəlməsini istəyib-istəməməyinizdən asılı olaraq, mükəmməl fırtına və ya ulduzlar uyumudur.

Daşınmaz əmlak bazarında hər hansı eniş vergi islahatlarında problem olduğunu göstərməz; əksinə, üç onillik ərzində nəzarətsiz qiymət artımını və əlverişsizliyi təşviq edən siyasət çatışmazlıqlarını üzə çıxarardı.

‘Auksonlarda ədalətli şans əldə etmək’

Labor-un kapital gəliri güzəşti və mənfi vergi dəyişiklikləri artıq sərmayəçi davranışında dəyişikliklərə səbəb olur.

Sərmayəçilər vergi stimulu ilə spekulyasiyaya güvənmək əvəzinə, hazırda icarə gəliri və böyümə perspektivləri kimi maliyyə göstəricilərinə əsaslanaraq köhnə mülkləri dəyərləndirməyə məcburdurlar.

Bu dəyişikliklər, çox vaxt spekulyativ təkliflərlə xarakterizə olunan daşınmaz əmlak bazarına məsuliyyətli qərarvermə səviyyəsini yenidən gətirir.

Son auksonlardan gələn hesabatlar göstərir ki, bu keçid artıq baş verir və müşahidəçilər alıcıların çoxunun həqiqətən də təklif verdikləri evdə yaşamaq istədikləri nadir halları qeyd edirlər.

Keçən həftəsonu Cotality məlumatlarına görə, dövlət paytaxtlarında satış faizi - uğurla satılan mülklərin faizi - 55%-dən aşağı enib, bu isə aprel 2020-dən bəri ən aşağı səviyyədi, Sydney və Brisbane isə ən zəif göstəricilərdir.

Bu, bazarın soyuduğunu və alıcılarla satıcılar arasında qiymətlər barədə fikir ayrılığı olduğunu göstərir.

Jim Chalmers bazar faizlərində “bir neçə amilin” rol oynadığını qeyd edib və bildirib ki, “əgər biz ilk dəfə ev alanlara auksonlarda ədalətli şans verməyi asanlaşdırırıqsa, bu yaxşıdır”.

İslahatların çətin tərəfi odur ki, status-kvonu dəyişən zaman həmişə kimsə uduzur.

Bəzi ilk ev sahibləri yaxınlarda investordan ucuz deyilən mülki satın almaq üçün bank hesablarını sərf etmiş ola bilər, investoru isə indi aradan qaldırılan güzəştlər maraqlandırmazdı.

Bu sahiblər bazar dəyəri mənzil kreditindən aşağı düşəndə yaranan mənfi kapital vəziyyətindən narahat ola bilərlər.

Əgər Labor-un islahatları faizlərin yüksəlməsi səbəbindən artıq aşağı olan qiymətlərə təsir edərsə, sahiblər özlərinin daha kasıb hiss etdiyi üçün xərclərini azaldacaq, bu da qonaqpərvərlik kimi digər iqtisadi sahələrə mənfi təsir göstərəcək.

Eyni zamanda mənfi vergi rejimi ətrafında qurulmuş çoxsaylı vergi və daşınmaz əmlak məsləhət biznesləri islahatlarla dağıdılır.

Digər tərəfdən, büdcə öncəsi sistem Avstraliyada ədalətsizliyi gücləndirirdi və 25 il ərzində sərmayəçilərin mənzil payı artdıqca mənzil sahibi olmaq istəyənlərin mövqeyi pisləşirdi.

Bu meyl tərsinə dönməyə başlamalıdır – bu da müsbət inkişafdır.

‘Bu heç vaxt baş vermir’

Daha əlverişli olmaq üçün mütləq qiymətlərin düşməsi lazım deyil – onların gəlirlərdən daha yavaş artması kifayətdir – amma qiymətlərin büdcə öncəsi rejimdə olacağından aşağı olması tələb olunur.

Dəyişiklər həm də mənzil dövriyyəsini azaldaraq bazarın stabilləşməsinə səbəb olmalıdır.

Bəzi insanlar bundan narazı qalacaq və vergilərdəki dəyişikliklərə güclü müqavimət göstərəcək.

Michael Fotheringham, Avstraliya Housing and Urban Research Institute-nin idarəedici direktoru deyir ki, daşınmaz əmlak bazarındakı islahatlar həmişə tənqidçilər cəlb edir ki, guya göydələnlər aşağı düşəcək.

“Hər islahat müəyyən narahatlığa səbəb olur, amma bu sahədə hər islahattan əvvəl bazarın çökəcəyi və ölkənin pozulacağı barədə eşidirik,” o deyir.

“Amma təəccüblüdür ki, bu heç vaxt baş vermir.”

Əslində, Avstraliyada qiymətlərin çox düşməyəcəyinə ən azı iki səbəb var.

Birincisi, hələ də böyük mənzil qıtlığı mövcuddur ki, bu da son onilliklərin ən böyük qiymət artım səbəbidir.

İkincisi, hökumətin genişləndirdiyi ilk ev alanlar üçün 5% depozit proqramı da daxil olmaqla müxtəlif tələb tərəfi tədbirləri var.

Qiymətlər düzəltsə belə – yəni 10%-dən az olmayan düşüş olarsa belə – ev sahibi olmaq bir çox insan üçün yaxşı işə malik olsa belə Avstraliyadakı əlverişsizlik problemlərinin ciddiliyini nəzərə alaraq hələ də əlçatmaz olacaq.

Son bazar sarsıntıları 30 illik “super dövrün” sonuna gəlib-gəlmədiyi sualını ortaya qoyub.

AMP-nin baş iqtisadçısı Shane Oliver deyir ki, belə proqnozlar təklif qıtlığı nəzarət altına alınmadan əvvəl tezdir.

Başqa sözlə, Avstraliya kifayət qədər ev tikməyə başlayana qədər bir çox insan üçün əlçatan olmayacaq və daşınmaz əmlak bazarı vergi islahatlarından sonra da “ev kimi təhlükəsiz” qalacaq.

Jonathan Barrett Guardian Australia-nın biznes redaktorudur