Sürətli Baxış

• 64 yaşlı restoran sahibi 1,2 milyon dollar dəyərində iş və əmlakını satanda 2017-ci il vergi qanunu dəyişikliklərinə görə yalnız təxminən 700 min dollar dəyərində daşınmaz əmlak hissəsi 1031 mübadilə təxirə salınması üçün uyğundur. Buna görə də, o, 120-150 min dollar arasında federal və ştat vergisi ödəməlidir; təxminən 500 min dollar dəyərində biznes aktivlərinin gəliri tam vergiyə cəlb olunur. Avadanlığın amortizasiya geri alınması isə 37%-ə qədər olan adi gəlir kimi qiymətləndirilir.

• Daşınmaz əmlak üçün 1031 mübadiləsi ilə biznes aktivləri üçün Sertifikatlı Fürsət Zonası Fondunu birləşdirən strateji vergi təxirə salma strukturu 400 mindən çox qazancın təxirə salınmasını mümkün edir. Lakin bu, QOZ vəkilinin işə götürülməsini, bağlanmanın iki ayrı əməliyyata bölünməsini və satınalma müqaviləsi nəticələnməzdən əvvəl qiymət bölgüsünün razılaşdırılmasını tələb edir.

• Son araşdırma amerikalıların təqaüd yığımını iki dəfə artıran tək bir vərdişi müəyyən edib. Daha ətraflı oxuyun.

64 yaşlı restoran sahibi 25 il ərzində müstəqil biznes qurub və yaxınlarda həm restoran fəaliyyəti, həm də bina daxil olmaqla 1,2 milyon dollar nağd təklif qəbul edib. Alıcı təmiz əməliyyat istəyir, bağlanma isə bir neçə həftədən sonra planlaşdırılır. Sahibkar ilkin olaraq vergi yükünü təxirə salmaq üçün 1031 mübadiləsindən istifadə etmək istəyib. Lakin IRS-nin 1031-ci Bölməsinə qiymətləndirmə aparılarkən əsas məhdudiyyət aşkarlanıb: yalnız daşınmaz əmlak hissəsi kimi tanınan əməliyyatlar 1031 mübadiləsi üçün uyğundur. Avadanlıq, goodwill, spirtli içkilər lisenziyası və ticarət adı kimi digər iş aktivləri 2017-ci il vergi qanunu dəyişikliklərindən sonra bu üsulla mübadilə üçün əlverişli deyil. Bu məqam çox zaman təkrar olunur: təqaüdə yaxın sahibkarın aktivlərinin böyük hissəsi likvid olmayan varlıqdan ibarətdir, lakin optimal vergi strukturunu vaxtında təşkil edə bilmir.

Restoran Satışı və Onun Arxasında Vergi Problemi

• Profil: 64 yaş, subay, ailə üzvü asılı deyil, 25 il iş təcrübəsi

• Satış qiyməti: 1,2 milyon dollar nağd, iş və daşınmaz əmlak

• Xərc bazası: təxminən 180 min dollar biznes, 280 min dollar daşınmaz əmlak

• Əsas problem: 1031 mübadiləsi yalnız binanı əhatə edir; biznes aktivlərinin gəliri tam vergiyə məruz qalır

• Risk altında: planlaşdırılmadıqda 120-150 min dollar arasında federal və ştat vergisi

Vergi Fakturasının Biznes Hissəsində Toplanmasının Səbəbi

1,2 milyon dollar satış əslində iki ayrı əməliyyatın birləşməsidir. Etibarlı qiymət bölgüsü təxminən 700 min dolları binaya, təxminən 500 min dolları isə avadanlıq, goodwill, spirtli içkilər lisenziyası və ticarət adı daxil olmaqla iş aktivlərinə aid edir. Daşınmaz əmlak hissəsi təxminən 420 min dollar qazanc gətirir və 1031 mübadilə üçün uyğundur. Biznes aktivləri təxminən 320 min dollar qazanc yaradır, lakin onlar daha əlverişsiz vergi rejiminə tabe olur. Restoran avadanlıqlarının amortizasiya geri alınması uzunmüddətli kapital qazancı kimi deyil, adi gəlir kimi qiymətləndirilir.