Əsas Məsələlər

• Trepp 97,2 milyard dollar dəyərində ofis kreditlərinin 12,1 milyard dolları üçün nağd pul axınının borc xidmətini ödəmədiyini müəyyən edib.

• Pulsuz icarə yüksək tutumlu balansın 1,46 milyard dollarını açıqlayır, bunun 1,075 milyard dolları 280 Park Avenue-ya aiddir.

• Qalan hissədə isə dəyişkən faizli borclar və yüksək əməliyyat xərcləri dayanır.

Trepp 97,2 milyard dollar dəyərində qiymətləndirilmiş ödənişlərini vaxtında edən ofis kreditlərini araşdırıb və 12,1 milyard dollar məbləğində borc ödənişlərini tam qarşılaya bilməyən kreditlər aşkar edib. Bu kreditlərin heç biri gecikməyə düşməyib. Gözlənilməz olan isə bu kreditlərin yerləşdiyi binalardır. İki beşdən çox hissəsi ən azı 80 faiz icarə tutumu olan binalara aiddir.

İcarə Tutumu Artıq DSCR Problemini İzah Etmir

Məsələ borc xidmətlərinin əhatə dərəcəsindədir. Bu göstərici bir əmlakın əməliyyat xərclərindən sonra illik nağd pul axını ilə illik kredit ödənişi arasındakı fərqi göstərir. 1,00x olduqda hər iki məbləğ bərabər hesab olunur. Bu səviyyənin altında yaranan çatışmazlıq digər mənbələrdən maliyyələşdirilməlidir və adətən əmlak sahibi tərəfindən qarşılanır. Trepp analizi yalnız ödənişləri vaxtında olan və maliyyə hesabatları təqdim edilmiş kreditlərə aiddir. Tam dolu binaların aşağı əhatə dərəcəsi xüsusən boşluq səbəbindən deyil.

Detallar

Trepp, 80 faiz və daha çox icarə tutumu olan və DSCR göstəricisi 1,00x-dən aşağı olan 5,17 milyard dollarlıq ofis kreditlərini ayrıca təhlil edib. Servis təminatçıları bu məbləğin 1,46 milyard dollarında pulsuz icarədən bəhs edir. Bunların içərisində 280 Park Avenue-da yerləşən tək bir kredit 1,075 milyard dollar təşkil edir. Pulsuz icarə təyin edilməyən dəyişkən faizli kreditlər 2,12 milyard dollardır. Yüksək əməliyyat xərclərinə malik sabit faizli kreditlər isə 1,59 milyard dollar həcmindədir. Bu kreditlərin median xərcləri 64,8 faiz təşkil edir. Servis təminatçıları məqsədli olaraq yüksək tutuma malik kreditlərin çoxu üçün xüsusi səbəb göstərmirlər.

İki Kredit Misalı

Manhettendəki 59 Maiden Lane-də pulsuz icarə göstəricilərdə əhəmiyyətli dəyişiklik yaradıb. 200 milyon dollar dəyərindəki kredit 2019-cu ilin üç konduit razılaşmasına bölünüb. 2025-ci ilin sonunda DSCR göstəricisi 0,33x olub. Beş aylıq pulsuz icarə dekabr ortalarına qədər tətbiq olunub. İcarə güzəşti başa çatdıqdan sonra 2026-cı ilin birinci rübündə 97 faiz icarə doluluğu ilə DSCR göstəricisi 2,65x-a çatıb. Falls Church, Virciniyada yerləşən Fairview Park Drive isə fərqli vəziyyətə malikdir. 360 min kvadrat fut sahəyə sahib bu binanın 90 milyon dollarlıq kreditində 81,4 faiz icarə doluluğu ilə DSCR göstəricisi 0,63x olub. 2024-cü ildə kredit çətinliklərlə məşğul olan mütəxəssisə keçib və 2025-ci ilin fevralında normal ödəniş rejiminə qayıdıb. Kredit ilkin müddətini artıq keçib.

Niyə Önəmlidir

DSCR yoxlaması eyni anda iki fərqli problemi aşkar edir. Bəzi binalar kirayəçilərini itirib, bəziləri isə tam dolu olsa da, nağd pul çatışmazlığı yaşayır. Aşağı DSCR göstəricisini yalnız icarə problemi kimi qiymətləndirən kredit verənlər və alıcılar ikinci qrupla bağlı səhv nəticəyə gələcək. Banklar kommersiya daşınmazlığı risklərini institusional investorlara böyük kredit satışları etməklə azaldırlar. Pulsuz icarə müvəqqəti olur və əvvəlcədən müəyyən edilmiş qrafik üzrə sona çatır. Dəyişkən faizli borc və yüksək əməliyyat xərcləri isə davamlı problemlərdir. Bu fərq kreditlərin qiymətləndirilməsində mühüm rol oynayır. Bu kreditlərin heç biri gecikmə məlumatlarında yoxdur.