Hökumətin əmlak vergisi dəyişikliyi, İşçi Partiyasının ikinci dövründə siyasi müzakirələrin əsas mövzularından biri olub. Rəqiblər bu addımı “ümidlərə zərbə” kimi dəyərləndirərək, ev qiymətlərinin düşəcəyini bildirirlər.

12 may büdcəsində mənfi faiz və kapital qazancı vergisi dəyişiklikləri elan edildikdən sonra üç həftə ərzində Avstraliya daşınmaz əmlak bazarına təsir göstərə biləcək məlumatlar ortaya çıxıb. Bu məlumatlar bazarda nə baş verəcəyinə işıq tutur.

Ev qiymətlərinə təsirin “nisbətən az” olması

Faiz artımları, ailə büdcələrinin sıxılması və neft böhranı səbəbindən maydan əvvəl əmlak bazarında artıq tələbat azalırdı. Bu, xüsusilə Sidney və Melburn kimi ölkənin ən böyük bazarlarında qiymətlərin azca düşməsi ilə müşahidə olunub.

Ştat paytaxtlarında qiymətlər mayın əvvəlində artmağa başladı, lakin büdcədən sonra yenidən azalmağa keçib və ümumilikdə sabit aylıq şəkil yaranıb. Sidney və Melburn qiymətlərində azalma qeydə alınıb.

Büdcə tarixi əhəmiyyətlidir, çünki 12 maydan sonra alıcılar növbəti ilin ortalarından sonra mənfi faizlə mülklərini maliyyələşdirə bilməyəcək. Yalnız yeni ev alanlar bundan istisnadəkdir. Bu dəyişiklik təklifin artmasını stimullaşdırmaq məqsədi daşıyır.

Maliyyə Nazirliyi vergi dəyişiklərinin iki il ərzində daşınmaz əmlak qiymətlərində iki faiz bəndi azalma yaradacağını proqnozlaşdırır. AMP-nin baş iqtisadçısı Şeyn Oliver isə gələn 12 ay ərzində qiymətlərin 5 faiz aşağı düşəcəyini gözləyir.

Oliver bildirir ki, əgər İşçi Partiyasının dəyişiklikləri olmasaydı, qiymətlər sabit qalacaqdı, indi isə 5 faiz düşəcək.

“Təsir qısa müddətdə, on il ərzində deyil, baş verəcək,” — deyə Oliver vurğulayıb. “Alıcılar ipoteka gəlirləri yaxşılaşana qədər qısamüddətli davranışlarını geri çəkəcəklər.”

Commonwealth Bank-in iqtisadçıları büdcə dəyişikliklərinə bazarın reaksiyasının gözləniləndən daha sürətli olduğunu bildirir. Bu isə qiymətlərin yaxın vaxtlarda daha kəskin yavaşlaması ehtimalını artırır.

Lakin CBA-nın təqdim etdiyi analizə görə, faiz dərəcələri, əmlak təklifi və əhali artımı ilə müqayisədə vergi dəyişiklərinin təsiri “modest”, yəni ikinci, hətta üçüncü, dördüncü dərəcəli təsir göstərir.

Aşağı mənzil təmizləmə nisbətləri

Əldə olan ilkin sübutlar Sidneyin vergi dəyişikliyinin yaratdığı qiymət təzyiqindən ən çox ziyan çəkəcəyini göstərir. Çünki Yeni Cənubi Uels ştatında investorlar çox fəaldır.

NSW-də mənzil kreditlərinin 43 faizindən çoxu investorlar tərəfindən götürülür ki, bu da ölkə ortalamasından xeyli yüksəkdir. Eyni zamanda, Sidneyin kirayə gəlirliliyi — mülkün dəyərinə nisbətdə kirayə qiymətləri — ölkədə ən aşağı səviyyədədir.

Mənfi faizsiz investorlar üçün təklif Sidneyin bəzi ərazilərində artıq cəlbedici deyil, bu isə islahatların əsas məqsədi sayılır. Bu, ilk dəfə ev almaq istəyənlərə bazarda daha çox yarışma imkanı yaradacaq, onlar indiyədək qiymətlərə görə bazardan kənarlaşmışdı.

Melburndakı kirayə gəlirliliyi də aşağıdır, bu, mayda qiymətlərin düşməsini izah edir. Lakin Viktoriya əyalətində investorların fəallığı NSW qədər yüksək deyil.

Domain şirkətinin baş iqtisadçısı və tədqiqat rəhbəri Nikola Pauell deyir: “Sidney yüksək qiymətli bazardır, bu da kirayə gəlirlərinin çox, çox aşağı olmasına səbəb olur.”

O əlavə edib ki, “Büdcə dəyişiklikləri bir gecədə sərmayə qərarlarını tamamilə dəyişdi. İndi investorlar daha çox müsbət gəlir gətirən mülklərə yönələcək,” — müsbət gəlir sərfiyyatdan artıq olan mülklərə deyilir.

İnvestorların geri çəkilməsi mənzil təmizləmə nisbətlərini, yəni müvəffəqiyyətlə satılan mülklərin faizini, pandemiya illərində nadir görülən 50 faiz səviyyəsinin altına endirib.

Cotality şirkətinin Asiya-Sakit Okean bölgəsi icraçı tədqiqat direktoru Tim Loless bildirib ki, belə aşağı təmizləmə nisbətləri çox nadir hallarda müşahidə olunur.

O deyib: “Təmizləmə nisbətləri büdcədən əvvəl azalmağa başlamışdı. Faiz dərəcələrinin artdığını və neft böhranı səbəbindən əhval-ruhiyyənin ciddi zəiflədiyini gördük.”

“Sonra büdcə bu mənfi trendi daha da gücləndirdi.”

Faiz dərəcələri və mənzil təklifi

Vergi dəyişikliyinin yaratdığı qiymət düşüşü bütün bazarda bərabər olmayacaq. Əvvəllər investorların fəal olduğu ərazilərdə mülkiyyət sahibləri daha çox dəyər itkisi yaşayacaq.

Sahibkarların marağının az olduğu əmlaklar dəyər itkisini daha ciddi yaşaya bilər. Adelaide və Brisbane-nin bəzi bölgələri, eləcə də Sidney investorların aktivliyi nəticəsində qiymətlərdə artım görüb və qiymət düşüşünə açıqdır.

Bu, alıcıların üstünlük verdiyi əmlakdan fərqlənəcək. Onların tələbatı güclü qalacaq və qiymətlərin zəifləməsini məhdudlaşdıracaqdır.

Sonrakı proses əsasən faiz dərəcələrinin dəyişməsindən asılı olacaq. Bu, mənzil bazarını çətinləşdirir və təklifin məhdudluğu qiymət azalmalarını saxlayacaq.

Çoxlu iqtisadçılar hesab edir ki, Avstraliyanın ciddi mənzil çatışmazlığı faizlər endikdə və vergi dəyişikliyi bazara qiymətlənəndə qiymətləri artıracaq.

Bu il üç faiz artımı olub, “böyük dördlük” banklardan ikisi 2026-cı ildə ən azı bir dəfə əlavə artım gözləyir.

Milli bazar alıcıların lehinə dəyişsə də, Avstraliya evləri son 25 ildə əməkhaqqından xeyli yüksək artdıqdan sonra birdən əlçatan olmayıb.

Yüksək ipoteka faizləri borc götürmə qabiliyyətini azaldır, ev almağı çətinləşdirir və kredit geri ödənişlərini bahalaşdırır, hətta qiymət endirimi olsa belə.

• Jonathan Barrett "Guardian Australia"nın biznes redaktorudur.